Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právní formou, která se zaměřuje na správu a údržbu společných částí bytových domů a pozemků. V souvislosti s rostoucím fenoménem krátkodobých pronájmů, zejména prostřednictvím služeb jako Airbnb, vyvstává otázka, do jaké míry mohou SVJ zasahovat do užívání jednotlivých jednotek. V článku se zaměříme na právní rámec a možnost kontroly SVJ nad tímto typem činnosti, včetně právních nástrojů, které mohou použít k ochraně práv ostatních vlastníků, a také na povinnosti vlastníků v souvislosti s podnikatelskými aktivitami v bytových jednotkách.
Společenství vlastníků jednotek je korporace (nikoliv však obchodní korporace) upravená zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "NOZ"), konkrétně § 1194–1216. SVJ mají omezenou právní osobnost, jelikož jsou podle § 1194 NOZ založena pouze za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Správa domu a pozemku v souladu s § 1189 NOZ zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí - společné části jsou obecně definovány v prohlášení vlastníka – nejčastější typy těchto činností jsou pak příklad uvedeny v § 7 a násl. nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
Krátkodobé pronájmy
Použité zdroje: Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022 - zda společenství vlastníků jednotek je oprávněno stanovit pravidla či omezení pro užívání jednotek ve vlastnictví členů společenství k opakovanému krátkodobému pronájmu.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2024, sp. zn. 26 Cdo 3535/2022, který aproboval rozhodnutí společenství vlastníků o přerušení dodávky služeb vlastníkovi jednotky, který neplatil řádně zálohy (resp. vyúčtování) na služby.
Fenoménem v oblasti krátkodobého ubytovávání se stala služba Airbnb. Jedná se o službu, která vlastníkům umožňuje poskytovat své obytné prostory ke krátkodobému ubytovávání. O nájem bytu se nejedná, je nutné ji klasifikovat jako ubytovací službu podle § 2326 občanského zákoníku.
Působnost SVJ je vymezena pouze na oblast správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku. Zásahy do práv vlastníků k jednotlivým jednotkám jsou tedy nepřípustné. SVJ tak nadále zůstává oprávnění a možnost, aby v rámci správy domu a pozemku podalo tzv. negatorní žalobu proti osobě, která neoprávněně zasahuje do práv vlastníků jednotek ke společným částem domu, kde by byla řešena otázka užívání bytové jednotky v rozporu s jejich určením, tedy nikoliv k bydlení vlastníka jednotky či jeho nájemce, ale k ubytovávání osob, čímž je zasahováno do práv ostatních vlastníků jednotek v budově, resp. společných částí domu.
Rozhodnutí stavebních úřadů (pro rozpor v užívání bytu s kolaudačním rozhodnutím) však mohou být v praxi efektivnější než prostředky soukromého práva. Na základě podnětu SVJ by mohl stavební úřad provést posouzení, zda v souvislosti se „sdílením“ bytu nedošlo ke změně jeho účelu užívání a k porušení stavebně právních předpisů. Lze tedy doporučit, aby byl ve stanovách SVJ vyžadován pro změnu účelu užívání jednotky vždy souhlas všech vlastníků jednotek, protože v takovém případě by muselo být dodrženo toto ustanovení stanov při rozhodování uvnitř SVJ.
Vlastník jednotky musí předem oznámit osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou. V případě, že vlastník jednotky užívá byt k jinému účelu, než vyplývá z prohlášení, např. právě k ubytování cizích osob ke krátkodobému pronájmu a opakovaně (dlouhodobě) tím ruší obvyklý klid a pořádek v domě, má SVJ možnost navrhnout nucený prodej jednotky toho vlastníka, který přes písemnou výstrahu své povinnosti porušuje způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.
Ubytovací služby spadají do volné živnosti, a v případě neohlášení živnosti živnostenskému úřadu se dopustí provozovatel neoprávněného podnikání, za což může dostat pokutu až do výše 500 000 Kč. Příjmy z krátkodobého pronájmu se daní podle §7 ZDP jako příjmy ze samostatné výdělečné činnosti. V mnoha městech se za hosty odvádí tzv. ubytovací poplatek. Cizince je nutno hlásit cizinecké policii, a to do 3 dnů od jejich ubytování. Vyřešit je potřeba také likvidaci odpadu, který vzniká podnikatelskou činností. Musí se viditelně označit provozovna – tedy byt, který je takto pronajímán. Pokud to nelze na fasádě, tak na zvonku a na vstupních dveřích do bytu (jméno a příjmení či název podnikatele, identifikační číslo a jméno osoby odpovědné za činnost provozovny, provozní doba a třída a kategorie ubytovacího zařízení). NOZ a z. č. 67/2013 Sb., zákon o službách uvádějí, že způsob rozúčtování cen služeb na jednotky patří do působnosti shromáždění SVJ.
Naopak, pro oblast nájemního práva již bylo judikováno, že přenechávání bytu třetím osobám pro krátkodobé ubytování je porušením povinnosti nájemce řádně užívat byt v souladu s nájemní smlouvou a může být důvodem výpovědi nájmu.
Dozvěděli jste se něco nového?
Vzdělávejte se s námi dál: poslouchejte naše podcasty, přihlaste se k odběru našich novinek a podívejte se, jaké služby nabízíme v rámci daňového poradenství.
O autorce:
Ing. Anna Pelikánová
Senior účetní Connect Economic Group s.r.o.
Anna je uznávanou odbornicí na mnohá témata vedení účetnictví v ČR. Je za ní více než dvacetiletá praxe z finančního vedení nadnárodních korporací i výrobních firem. Jako autorka odborných publikací a lektorka seminářů na téma Účetnictví a daně pro nestátní neziskové organizace vzdělává další profesionály v oblasti účetnictví a daní v rámci celé ČR. Zodpovídá za profesionální služby, které klientům poskytujeme, a odborně vede celý tým CEG.
28. 1. 2025
Comments