V dnešním rozhovoru se realitní makléř a známý podcaster Daniel Kotula podělí o své rady pro investory, kteří se chtějí ponořit do světa nemovitostí. Jaké kroky podniknout, když nemáte miliony na účtu? Jak vybrat správnou lokalitu a nemovitost pro dlouhodobý růst? A co by měl každý zájemce o koupi nebo prodej nemovitosti vědět, než udělá první krok? Odpovědi na tyto otázky vám pomohou nejen začít, ale i vyhnout se nástrahám realitního trhu. Ať už jde o výběr správné investice, prevenci nekalých praktik nebo orientaci v aktuálních trendech, tento rozhovor vám poskytne cenné tipy a přehled.
Co byste doporučil začínajícím investorům, kteří chtějí vstoupit na realitní trh? Na co si dát pozor?
Hlavně začít a jen o tom nemluvit, to je největší část úspěchu. Pokud nemáte to štěstí a nedisponujete velkým kapitálem, což je situace většiny začínajících investorů, začněte tím nejjednodušším krokem. Tedy nemyslete na to, jak nakoupíte celkem 5 bytů, abyste se zajistili na stáří, protože plán koupě 5 bytů se zdá na začátku jako nedosažitelný.
Soustřeďte se na koupi jen jednoho investičního bytu. Najděte si ty nejlevnější byty, v Praze jsou to garsonky kolem 4 milionů korun. Na tomto bytu si ozkoušíte vše, co s prodejem souvisí, od výběru lokality, přes jednání s makléři, proces financování a hypotéky, až po hledání a výběr nájemce. Doporučuji si o všem něco předem nastudovat, na internetu je spousta zdrojů, existují na to také kurzy, třeba se zapojte do Realitního shakeru, je to solidní komunita investorů do nemovitostí. Obecně kontakt s lidmi, kteří již investují, vám mentálně i znalostně dost pomůže uspět.
Jaké oblasti či typy nemovitostí nyní považujete za nejperspektivnější investici a proč?
Každý má jiná očekávání. Někdo preferuje co nejvyšší výnos, tedy se soustředí třeba na garáže nebo byty v sociálně slabších lokalitách. Někdo jiný preferuje jistou investici, tedy kupuje v prestižních lokalitách Prahy. Tedy nechci preferovat jediný druh investice, řeknu místo toho svůj příběh.
Já jsem chtěl ze začátku co nejvyšší výnos, a tak jsem jezdil do Ústí nad Labem a hledal jsem tam byt ke koupi. Nedokázal jsem se ale rozhoupat, neznal jsem specifika jednotlivých lokalit a bál jsem se, že udělám špatné rozhodnutí. Nakonec jsem svůj zájem přemístil na Prahu, kterou důvěrně znám a dokáži pochopit a smířil jsem se s nižším výnosem. V Praze bych doporučoval koupi bytu v lokalitách, které zažijí v následujících 5 - 20 letech velký rozvoj, protože cena zde bude růst rychleji než kdekoliv jinde v Praze. A zrovna růst ceny je v Praze zásadním měřítkem úspěchu investice, nájem je nic moc, nejvíc se získá na kapitálovém zhodnocení.
Co by měl vědět každý člověk, než se rozhodne pro nákup nebo prodej nemovitosti?
Když bych měl vybrat jedinou myšlenku, tak tu, že nemovitost se vyplácí vlastnit dlouhodobě. Tedy výhodnost koupě zpravidla nevidíte během 2 - 3 let, ale v horizontu minimálně 10 let, spíše 20 a více let. Tedy pro ty, kdo chtějí koupit: kupujte s výhledem vlastnit skoro navždy a ideálně co nejmladší, ať si užijete co nejvíce plodů z dlouhodobého držení bytu. Ti, kdo chtějí prodat: dvakrát si to rozmyslete, protože za nějakou dobu můžete tohoto rozhodnutí litovat.
Určitě se setkáváte ve své praxi s nekalými praktikami jiných realitních makléřů. Jaké jsou nejčastější a jak se jim mohou klienti bránit?
Řekl bych, že většina makléřů jsou charakterní jak jen to v rámci obchodu jde a nekalá praktika je spíše výjimkou. Pokud nastanou nějaké problémy, tak je to nejčastěji z důvodu neznalosti, špatné organizace nebo komunikace. Pokud bych však měl říci jednu nekalou praktiku, která patří k častějším a která mi dost vadí, tak je to tato: Když je prodávající ochoten prodat nemovitost pod cenou, tak makléř majitele na nízkou cenu neupozorní a namísto toho nemovitost dohodí flipaři a inkasuje provizi jak od prodávajícího, tak od flipaře. Nebo uzavře s prodávajícím smlouvu, kde z navýšení ceny dostane 50 % procent, udělá aukci a přijde si na statisíce navíc. Makléř by měl udělat prodávajícímu vždy realistický odhad, seznámit ho s ním a nezneužít jeho nevědomost.
Jaké jsou největší výzvy, kterým čelí realitní makléři dnes, a co očekáváte do budoucna?
V dnešní době je možné dělat efektivně marketing. Schopní makléři mohou získat velkou část trhu a na ty ostatní moc zakázek nezbyde. Druhá věc je, že klienti jsou mnohem více vzdělaní, mají mnohem více informací než kdy dříve, a tak jednoduše poznají, pokud makléř není zkušený. Tedy je potřeba udržet krok a co nejvíce se vzdělávat a posouvat.
Jak hodnotíte vliv digitálních médií a sociálních sítí na realitní trh? Mění způsob, jakým lidé hledají a prodávají nemovitosti?
Určitě to má významný vliv. Jak v marketingu, jak jsem zmiňoval v předchozí odpovědi, tak i v tom, jak lidé hledají a prodávají. Ti, kteří hledají, to mají opravdu těžké, obzvláště v Praze, kde poptávka dlouhodobě převyšuje nabídku, protože díky internetu soutěží se všemi kupujícími a pokud nejste dostatečně dobří v hledání, vaše šance na dobrou koupi jsou malé. Ti, kteří prodávají, zase mají možnost si díky internetu prodat sami, tedy od makléře čekají něco více než dříve.
Jaká je Vaše předpověď pro trh nájemního bydlení? Může být pro někoho nájemné výhodnější než koupě vlastní nemovitosti?
Nájmy budou zdražovat, obzvláště v dobrých lokalitách, kde jsou dle mého názoru ještě nízko. Třeba byt 2+kk za 18.000,- Kč plus poplatky je v dobré lokalitě vysloveně dumpingová cena. Pokud v takovém bytě bydlí dva lidé s průměrnými příjmy, tak za bydlení dají jen 30 % příjmu, a to bydlí v top lokalitě. Bohužel velmi složitou situaci mají a budou mít rodiny, uplatit velký byt a k tomu vyšší náklady rodiny, když jeden nepracuje, je extrémně náročné. Praha bude z hlediska bydlení k přežití spíše pro singles nebo bezdětné páry.
K otázce výhodnosti nájmu či koupě: Vždy se vyplácí kupovat, a to zejména na hypotéku, protože cena nemovitosti dlouhodobě roste a bude růst, ne kvůli tomu, jak jsou nemovitosti skvělé, ale kvůli tomu, že peníze dlouhodobě ztrácí hodnotu. Tedy každý rok nemovitost naroste na ceně, ale jistina hypotéky neroste, naopak se splácením klesá. Pokud chcete koupit byt za 7mil. Kč, každý rok roste na ceně o cca 5 %, tedy každý rok stojí v průměru o 350.000,- Kč více. Takovou částku jen tak našetřit nejde. Čím dříve tedy byt koupíte, tím levnější ho budete mít.
Dozvěděli jste se něco nového?
Vzdělávejte se s námi dál: poslouchejte naše podcasty, přihlaste se k odběru našich novinek a podívejte se, jaké služby nabízíme v rámci daňového poradenství.
O autorce:
Ing. Šárka Pelikánová
Jednatelka a daňová specialistka Connect Economic Group s.r.o.
Šárka podporuje zvýšení finanční gramotnosti podnikatelů v ČR publikováním odborných článků v médiích. Vede oblíbené semináře Základy účetnictví a daní pro podnikatele. Ve 22 letech založila CEG a od té doby se věnuje jeho rozvoji. Má za sebou pracovní zkušenosti z Japonska, kde působila jako analytik v investičním fondu, a zároveň tam studovala v rámci MBA programu.
Vést účetnictví je pro firmy a řadu podnikatelů zákonná povinnost. Pro náš tým odborníků je to ovšem každodenní práce a zároveň koníček. Jsme připraveni pomoci i Vám, ať už jste OSVČ, nebo máte svou společnost a zaměstnance. Podívejte se na další informace a služby, které v rámci vedení účetnictví svým klientům poskytujeme.
8. 1. 2025
Comments